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动态评估系统  进入动态评估系统


      一、中国金融机构房地产抵押贷款难题

      房地产行业既是银行的重大发展机遇,也蕴藏着极大风险和挑战。截至2012年末,我国金融机构房地产 贷款余额为12.11万亿元人民币,占人民币各项贷款金额的19.23%。同时,房地产已经成为各类金融机 构最易接受的抵押品,一些银行房地产已经占到全部押品价值的70%-80%,在房地产信贷业务快速发 展中,风险也在积聚。

      据权威机构调查,当前金融机构房地产信贷业务存在四大问题引起的风险:

      1、人工评估房产抵押品价值严重失真
      目前,金融机构对房地产价值评估主要依靠传统人工方式,人为因素影响大,失真严重。据统计,差率幅度普遍超过 20%,有的达到40%,差错率占已审核业务总量的52%。一些购房者与中介机构串通,把房价做高超出30%-70%,甚至 通过“阴阳合同”做到零首付。2012年11月,新华社记者在上海随机调查,以上海康城一套市场价120万元的房子作为样 本,从7个评估机构得到7个不同的评估价,价格从190万元到75万元不等,且可以随意更改,评估报告唾手可得,乱象丛 生。在银行发放的这部分抵押贷款中,很大一部分贷款无法被房产抵押品实际价值所覆盖,给银行贷款带来极大风险。

      2、无法对房产抵押品价值进行实时跟踪和动态管理
      从国外经验看,房地产风险曾经导致了大量银行的破产。目前,金融机构开展房地产信贷业务,一般都是在业务开始前, 对单宗房地产价值进行评估。但是,中短期房地产价格,受政策影响巨大,波动剧烈;长期房地产价格,受金融货币政策 影响巨大,更像过山车变化,泡沫风险严重。目前,我国金融机构无法对房地产价格进行实时跟踪,更缺乏对房地产中长 期价值变化进行实时监控、实时预警的方法。因此,导致金融机构已经进行的房地产抵押物价值管理、风险控制处于空 白、失控状态,缺乏科学的压力测试,缺乏及时有效的房产价格预警系统。防范金融风险,加强房地产抵押物的日常管 理,加强房地产抵押品授信管理以及监控抵押物贷后价值动态变化,是金融机构迫切需要解决的问题。

      3、房地产价格评估成本高昂
      目前,金融机构一般委托中介机构进行房产价格评估,取评估费在房价的千分之一到千分之三之间,一套价值100万元的 房产,评估费至少在1000元之上,成本高昂。有的金融机构开发了计算机软件进行价格评估,但是同样面临着开发成本高 昂、维护成本不菲、数据更新升级昂贵等问题。

      4、房产价格评估工作效率低下
      以北京为例,据北京住建委公布的网签数据统计,2012年北京二手住宅网签量达14万套;成交均价为24594元/平方米, 交易额达3443亿元。金融机构核实评估房产价值工作量巨大,评估一套房产价值需要3-7天,效率低下。

      二、房地产动态评估系统

      为了帮助中国金融机构房地产业务的科学估价和风险控制,在借鉴传统评估理论与方法的基础上,我们 研究开发了“房地产动态评估系统”。

      1、系统的服务对象
     为商业银行、融资担保机构、小额贷款公司、典当行等金融机构更有效进行房地产抵押品动态价值评估提供最有效的工 具,帮助金融监管机构及各银行业金融机构完善各类房地产贷款风险管理手段,建立动态的房地产风险拔备机制。

      2、算法的特点

      首先,评估因素修正系数实时动态生成。传统的评估方法由于适用数据不足且样本小,确定评估因素系数的方法往往采用比价的方法,并按照国家相关部门发布的 修正系数确定单套房产的评估价格。而由于这里的修正系数多为人工主观经验值,所以,其生成的评估价格的科学性还有 待提高。特别是现在的房地产市场,投资性需求占很大一部分比例,这客观上导致各个地方的房价波动性很大,修正系数 因此变化剧烈,人工的经验值往往跟不上变化,而我们的系统采用的是通过对海量数据进行科学分析确定评估因素修正系 数的方法,这种方法最大限度的减少了人工主观干预,而且评估价格随市场行情实时动态调整,评估结果更加客观。

      其次,随着样本数量增加,评估结果精确性越来越高。传统的评估方法由于是小样本,采用成交价格和申报价格体系,由于成交价格在现实的存量房交易活动中存在不可获得 性,申报价格具有滞后性和虚假性,因此,以这样的数据为基础建立的评估解决方案的精度很难言满意。而我们的系统采用的 是实时动态、复杂多样的海量大数据,评估样本不仅实时动态更新,而且随着样本的增加,系统的自我修正、自我完善的 功能会越来越强大,评估结果的精确性也越来越高。

      三、CNFS领先全国的技术优势

      客观分析,与同行业相比,中金标准数据具有两大领先全国的技术优势:


      1、 房产数据覆盖全国城市数第一

      CNFS房地产大数据覆盖了北京、上海、深圳、青岛等中国所有289个城市,不仅覆盖城市宏观数据,最重要的是数据逐层 细分至行政区县市、城镇片区、物业小区和道路,最终精细到每栋建筑、每套房产。无论是数据覆盖面,还是数据精确 性,都是全国第一。

      2、 数据质量全国第一
      我们的数据来自千万级的房产中介和个人用户,互联几千家网站信息,收集记录市场流通的几乎全部房地产信息,包括一 级市场供给、二级市场供给、三级市场供需的房地产大数据,日收集记录超过150万人的行为信息,处理了超过100亿条租 售交易信息。智能化系统加工处理,既保持了大数据的大容量、高速度、复杂性以及多样性的特点,又滤除了其中重复和 异常的数据,是具有良好信息生态环境的房地产数据体系。无论数据质量,还是数据量,均居国际领先地位,可以为金融 机构提供实时、准确的房产价值评估数据。

      四、CNFS为金融机构创造价值

      CNFS即时提供客观精准的房产抵押品价值评估报告,彻底解决房地产抵押品估价难题.针对中介机构房产抵押品价格评估“客户定价”、“阴阳合同”、严重虚高甚至骗取“零首付”等问题,我们的全自动化 系统设计,最大限度地降低了传统人工评估方法中估价人员主观因素对评估价格的影响,可以即时为金融机构提供房产抵 押品价值评估报告,为金融机构确定贷款提供最真实、最可信的依据,有效防范银行贷款风险。此外,动态评估系统还有以下优势:

      1、 房地产动态批量评估及风险管理能力全国第一
      目前,国内房地产抵押品价值评估服务,一般只能对单套房源进行价值评估。由于基础数据采集方式、数据质量和数量、 数据连续性等原因,无法满足金融机构迫切需要解决的房地产抵押物动态评估及批量评估的需求。CNFS系统可以很好地 满足金融监管机构和金融机构进行抵押物历史动态评估及批量房产评估的业务需求。

       2、降低金融机构房产价格评估成本90%
      目前金融机构委托中介机构进行房产价值评估,中介机构一般收取的评估费在500-2000元之间,成本高昂。我们为金融 机构提供真实的房价评估报告,评估成本以数据级降低,评估效率以指数级提高,能最大限度地降低金融机构的支出成 本,而且能最大限度地保证评估结果的客观性、准确性、实时性及稳定性。

       3、提高金融机构房产价值评估工作效率90%以上
      2012年北京仅二手住宅交易就达14万套次,金融机构开展房贷价值评估工作量巨大,一般单套房产需要3-7个工作日。我 们的服务系统可以完全依赖计算机 ,即时提供房产价值评估报告,极大提高工作效率,使金融机构轻松完成房产抵押品价 值评估工作。据统计,我们的系统完成单笔房地产价格评估,仅需7秒。在批量评估方面,与传统人工方法相比,我们的 系统的优势更加明显,以评估20万条房产数据为例,传统的人工完成评估大约需要1600年/人,而我们仅仅需要5小时。


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