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楼市调控严峻,理性看待三、四线城市的房价上涨

近一年来,国家房地产宏观调控政策不断收紧,一线城市和部分二线城市出台限购、限售政策。在溢出效应的作用下,一些自住性需求和投资性需求涌向三、四线城市,不少三、四城市因此迎来了市场爆发式增长的“春天”。如何看待这些城市的房地产上涨?中金标准数据用数据进行解剖分析。

我们此次研究的基点是百城住宅投资收益指数(以下简称Reivi100指数),Reivi100指数是中金标准数据自主研发的用于判断城市或具案房地产投资价值的指数,可对房地产市场的投资行为进行定量化研究。

中金标准数据监测的全国285个地级以上城市的数据显示,近一年来,我国房地产市场分化现象严重,一、二线城市的房价呈下行态势,三、四线城市的房价则呈快速增长的趋势。本文我们重点关注三、四城市。

一般来说,三、四线城市均会围绕一、二线城市发展,我国目前已经形成“京津冀”、“长三角”、“珠三角”、“一带一路”等城市群。监测数据显示:

 

一、珠榜单城市住宅年化收益率三角

 

表1为2018年1月全国住宅年化收益率排名top50的城市。从数量上看,按照传统的城市群划分规则,长三角进入榜单的三、四线城市数量最多。以下为各城市群进行榜单的情况:长三角地区有6个城市进入前50名,这些城市是盐城、嘉兴、镇江、杭州、常州和扬州。京津冀有沧州、保定2个城市进入前top50,珠三角江门和肇庆2个城市进入前top50。

从涨幅来看,按进入前top50城市群三、四线城市的平均涨幅计算,珠三角与京津冀平均涨幅大体相同,长三角平均涨幅最低。之所以如此,是因为,珠三角的江门和肇庆房价之前相对较低,其房价的上涨是由于价值洼地受传导的影响所致。而京津冀沧州和保定的房价上涨主要受雄安新区利好因素的影响。长三角涨幅较低,反映了长三角地区相对成熟的市场消费理念。一方面杭州等地的房价上涨是由于城市经济快速发展以及外来人口的涌入;另一方面,其他城市即使受溢出效应影响上涨,市场的狂热程度相对较低。

1:2018年1月全国城市住宅年化收益率top50

排名

城市

年化收益率

排名

城市

年化收益率

1

三亚

75.95%

26

杭州

42.34%

2

江门

71.88%

27

泉州

41.73%

3

清远

68.86%

28

淄博

41.48%

4

海口

68.50%

29

梅州

40.57%

5

鄂州

68.28%

30

肇庆

40.22%

6

资阳

66.52%

31

绵阳

40.13%

7

临沂

65.26%

32

常州

39.75%

8

沧州

64.38%

33

信阳

38.99%

9

泰州

64.30%

34

吉安

38.91%

10

景德镇

62.67%

35

岳阳

38.83%

11

成都

54.69%

36

安阳

38.74%

12

咸阳

54.54%

37

上饶

38.71%

13

威海

52.17%

38

北海

38.65%

14

保定

48.89%

39

重庆

38.63%

15

盐城

48.63%

40

衢州

38.13%

16

嘉兴

48.25%

41

芜湖

37.89%

17

镇江

48.22%

42

宜春

37.80%

18

衡水

46.94%

43

襄阳

37.63%

19

新乡

46.67%

44

湘潭

37.61%

20

西安

46.05%

45

聊城

36.97%

21

衡阳

45.75%

46

连云港

36.95%

22

张家界

45.62%

47

临沧

36.77%

23

扬州

44.68%

48

潮州

36.12%

24

潍坊

44.26%

49

乐山

36.03%

25

眉山

42.92%

50

福州

36.03%

数据来源金标准数据 

二、性看、四线城市

虽然进入top50城市92%为传统划分上的三、四线城市,似乎三、四线城市的住宅投资前景非常乐观。但在市场分化严重、国家房地产信贷政策持续收紧的情况下,投资三、四线城市的房价目前应当非常谨慎。原因主要有三点:

1、房价涨幅已经开始下降

从表1看,虽然三亚近一年的年化收益率仍达到惊人的75.95%,但从历史涨幅看,该涨幅已经从前年廊坊等地100%左右的涨幅回落。

2、国家信贷政策持续收紧

房地产是大宗消费品,在当前房价高启的情况下,严重依赖信贷。2018年一季度的信贷情况显示,社会公众认为的传统上房地产年初信贷井喷的情况并没有出现,相反,房地产信贷政策还在持续收紧。各大银行还在不断提高贷款利率,中信银行甚至停止发放房地产贷款,这都显示,房地产市场价格上涨的资金支持能力在不断下降或者严重萎缩。

3、三、四线城市的人口问题

从我国人口流向上看,三、四线城市属于典型的人口流出型城市,在我国人口增长下降,城市流出属性明确的情况下,即使当前住宅价格上涨,三、四线城市未来也缺乏足够的使用以及购买需求,其住房大幅增长的态势很难持续。