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房地产长效机制应该长什么样

    加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。这是高层对房地产市场提出了明确指示,也是未来房地产制度建设的重要方向。值得研究的是,这个长效机制应该长成什么样?

 

    建立长效机制的目的是为了保持市场稳定健康,也就是要抑制房价暴涨暴跌。近10年来,房价飞速上涨成为中国经济的一大奇观,甚至在经济下行的近两年,房价的超预期、超GDP增速的上涨引发了诸多经济甚至社会问题。紧缩调控随之加码,限购、限贷、限价等行政手段再度强化。中金标准数据监测发现,201611月,116个大中城市中,住宅平均售价环比上涨的城市降至81个,环比平均涨幅由上月的3.17%降至1.69%。住宅平均售价同比上涨的城市数量为112个,平均涨幅仍为19.11%。从中金标准数据的监测结果来看,在楼市调控新政的影响下,部分城市的住房销量明显下降,部分城市的房价涨幅也有所收窄。

 

    但预期又在改变。在外围“黑天鹅”事件频发,全球经济不确定性增强的背景下,房价泡沫会否破裂又成了社会担忧的一个话题。暴涨引人忧,暴跌更让人恐慌。2008年金融危机就是由于房价下跌引起的,金融机构大量发行的房地产次贷产品爆仓,部分大型机构失血,进而造成全球流动性危机。中国房地产在国民经济中的主导地位,与金融体系包括影子银行的密切联系,给房地产市场提出了必须保持稳定的内在要求。这就是长效机制必须出台的基本原因。

 

    从官方的一些表态来看,房地产长效机制的主要导向是构建以居住为导向的房屋制度设计。房子是拿来住的不是拿来炒的。中央经济工作会议的定调已非常清晰。围绕这个导向,一系列的制度安排应该提上日程,其中最关键的是住房供给体系改革和税收体制的优化。

 

    住房供给方面应发力培育和发展租赁市场。一方面,为低收入群体提供廉租房是政府公共品服务的应有之义。对比新加坡、香港等地的公屋制度,中国的廉租房制度还有待进一步完善。在覆盖人群的动态监测、廉租房选址与房屋设计等方面都有待优化。另一方面,确立保护租户为导向的法律法规体系。比如,德国出台了“租房法”、“经济犯罪法”之类的法律来保护租客利益、遏制房东乱涨价。据报道,德国法律规定房租涨幅不能超过合理租金的20%,否则房东就构成违法行为,房客可以向法庭起诉;如果超过50%,就构成犯罪,房东甚至要被判刑。合理租金的界定标准非常严格,由当地房屋管理部门与房客协会、中介组织沟通协商,定期给出不同类型、不同地理位置房屋的合理租价水平。这是法庭判定房租是否合理的重要依据。

 

    大力优化税收体系。目前中国房地产市场的税优主要集中在开发、交易环节而非持有环节。开发环节的税收特别是土地获得的成本较高,使得开发商必须通过房价涨来覆盖成本或赚取暴利,形成了面粉贵-面包涨价-面粉再涨价的循环。而据媒体报道,德国严格限制开发商暴行为,严格规范开发商的定价行为,如果开发商定价超过合理房价的20%,购房人就可以向法庭起诉;超过50%会被定性为“获取暴利”,开发商将面临刑罚。在交易环节,为限制炒房而提高税率忽视了对住房投资回报率、住房持有时间的综合考量,炒房人很容易将交易环节的税负成本转移给购房人。在德国,出售住房持有时间未超过十年将征收资本利得税,且通过综合措施将住房出租的投资回报率稳定在4%左右。

 

    持有环节的税收能否起到房价稳定器的作用?这从上海、重庆的试点来看,并不尽然。上海房价依然大涨,重庆房价更为平稳,原因更多地在于住房供给而非税收。重庆的廉租房、公租房更为发达,且住房供给更为充裕。所以,持有环节的税收如何设计还有待具体考察,但原则应该是对房地产税收的综合性优化,而非简单地增加一项税收。

 

    中国房地产市场有自己的特殊性,土地制度、住房制度、投融资制度和税制在历史轨迹和现实改革中形成了自身特色,因而房地产发展模式、调控政策要从这种特殊性出发,而非简单地照搬国外模式。建立长效机制肯定是一个长期的过程,也肯定会牵一发而动全身。放在“十三五”来看,我们期待这个长效机制基本成型。


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